La règle luxembourgeoise tient en une phrase : le locataire supporte le menu entretien et les réparations locatives, le bailleur supporte tout le reste — c’est-à-dire l’usure normale, la vétusté et la force majeure. Le partage exact figure aux articles 1754 et 1755 du Code civil, et le contrat de bail peut le déplacer, dans les deux sens. Voici ce que dit le texte, ce qu’en fait la jurisprudence luxembourgeoise, et où se trouvent les vraies zones de friction.
D’abord, l’obligation du bailleur, que tout le monde oublie
Avant de discuter du partage, il faut savoir que le Code civil luxembourgeois fait peser sur le bailleur une obligation continue, pas seulement une obligation de départ.
Article 1719 : le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer la chose louée, « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
Article 1720 : il « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
C’est la clé de lecture de tout ce qui suit : la charge du locataire est l’exception, définie par une liste ; celle du bailleur est le principe, défini par différence. Quand un poste n’entre manifestement pas dans les réparations locatives, il n’y a pas besoin de trouver un texte pour le mettre au bailleur — c’est l’article 1720 qui s’applique. Articles relevés le 5 août 2026 dans le texte coordonné du Code civil publié par Legilux.
Les deux articles qui décident de tout
Article 1754 du Code civil luxembourgeois : « les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées, au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ».
Article 1755 exclut de la charge du locataire les réparations dues à la vétusté et à la force majeure, et les met à la charge du bailleur.
Trois mots à traduire. Un âtre et un contre-cœur, c’est le fond et la plaque de foyer d’une cheminée. Une croisée, c’est une fenêtre. Une targette, c’est un petit verrou plat. Le texte date de 1804 : lisez-le comme une liste d’exemples, pas comme une liste fermée. Le critère qui compte est ailleurs.
Le vrai critère : d’où vient le dommage ?
La jurisprudence luxembourgeoise a tranché en une phrase : « la réparation incombe au propriétaire lorsque le dommage est dû à un usage normal ou à la vétusté du bien loué » (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 15 février 2011, n° 24/2011). Relevé le 5 août 2026 dans le même avis du CEC Luxembourg.
Ce n’est donc pas la taille de la facture qui décide, ni la nature de l’objet. C’est la cause.
Situation
En principe à la charge de
Pourquoi
Une vitre cassée en fermant la fenêtre trop fort
Locataire
Réparation locative, art. 1754
Une vitre cassée par la grêle
Bailleur
Force majeure, exclue par l’art. 1754 lui-même
Une serrure qui a rendu l’âme après 15 ans
Bailleur
Vétusté, art. 1755
Une serrure forcée par le locataire qui a perdu ses clés
Locataire
Dégradation imputable à l’usage
Deux ou trois carreaux fêlés
Locataire
« lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés »
Tout un carrelage qui se décolle
Bailleur
Ce n’est plus du menu entretien
Peinture noircie au-dessus d’un radiateur après 8 ans
Bailleur
Vétusté
Ce tableau applique le critère de la cause à des cas courants ; ce n’est pas une liste officielle. Le droit luxembourgeois ne publie pas de liste réglementaire des réparations locatives — contrairement à la Belgique, où chaque région en a fixé une. Chaque cas se juge sur sa cause réelle, sur l’d’entrée et sur ce que dit le bail.
Le cas des trous de chevilles et de clous laissés dans les murs en est la meilleure illustration : il revient dans presque tous les litiges de fin de bail, et aucun texte luxembourgeois ne dit à partir de combien de trous on quitte le menu entretien. C’est donc le critère général qui s’applique — la cause du dommage, l’état des lieux d’entrée et ce que prévoit le bail. Deux réflexes en découlent : faites mentionner les fixations existantes dans l’état des lieux d’entrée, et demandez l’accord écrit du bailleur avant de percer. En cas de désaccord à la sortie, l’Union Luxembourgeoise des Consommateurs renseigne les locataires sur leurs droits.
Sur le cas de la peinture, Guichet.lu est explicite : les dégradations dues à « usage normal, à l’usure ou à la vétusté » ne constituent pas des dégâts locatifs et ne peuvent pas être facturées au locataire. Relevé le 5 août 2026 sur guichet.public.lu, page « état des lieux ».
Le contrat peut tout changer — et c’est là que ça se joue
L’article 1754 commence par « s’il n’y a clause contraire ». Autrement dit, la répartition légale est un filet de sécurité, pas une barrière. Un bail peut mettre davantage de réparations à la charge du locataire, ou au contraire en décharger.
La jurisprudence luxembourgeoise le confirme : une clause de bail prévoyant la rénovation du logement avant le départ sous-entend une remise à neuf, à laquelle le locataire ne peut pas déroger (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 28 novembre 1985, n° 98/85).
Le garde-fou existe quand même. Dans un jugement du 18 janvier 2008 (n° 112066), le même tribunal rappelle que le bailleur « est, de son côté, tenu de minimiser le dommage » : dans cette affaire, la bailleresse n’avait pas honoré le rendez-vous d’état des lieux de sortie, n’avait pas permis au locataire de réparer lui-même, et avait directement mandaté une entreprise pour repeindre l’intégralité de l’appartement. À ne pas surinterpréter : dans cette même affaire, le locataire a malgré tout été condamné à payer les frais de peinture. Le tribunal rappelle d’ailleurs que restituer les lieux en bon état est une obligation de résultat, et qu’il suffit au bailleur de prouver la dégradation matérielle pour que la présomption joue contre le locataire. Décisions relevées le 5 août 2026 dans l’avis du CEC Luxembourg.
À faire : avant de signer, lisez la clause « entretien et réparations » ligne par ligne, et demandez qu’on retire toute obligation de « remise à neuf » si l’état d’entrée n’est pas neuf. Pourquoi : cette clause coûte plus cher que la garantie locative.
Les charges : ce que le bailleur peut refacturer
L’article 5 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation limite strictement la liste. Ne peuvent être mis à la charge du locataire que les frais exposés « pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement ». Le bailleur ne peut refacturer que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire. Relevé le 5 août 2026 sur legilux.public.lu.
En pratique, cela vise l’eau, le chauffage, l’électricité des communs, la canalisation, les déchets, le ramonage et le nettoyage usuel du chauffage central. L’impôt foncier et les taxes liées à la propriété restent au bailleur. Relevé le 5 août 2026 sur guichet.public.lu.
Une facture de remplacement de chaudière n’est donc pas une charge locative : c’est un investissement du bailleur.
Le chauffage, cas par cas : entretien, ramonage, remplacement
C’est la question qui revient le plus souvent, et il faut d’abord dire ce que la loi ne fait pas : la loi du 21 septembre 2006 ne contient pas une seule fois le mot « chauffage ». Nous avons relu son texte intégral. Il n’existe donc aucune règle spéciale de répartition propre au chauffage : on applique le droit commun, poste par poste.
Poste
En principe à la charge de
Fondement
Entretien courant et nettoyage usuel du chauffage central
Locataire, en tant que charge récupérable
Art. 5 (3) de la loi de 2006 : « l’entretien courant du logement » et « les menues réparations »
Ramonage du conduit desservant le logement
Locataire
Charge récupérable ; à Luxembourg-Ville, le règlement général de police met l’obligation sur « l’occupant de la partie du bâtiment que la cheminée dessert » (art. 30)
Ramonage d’une cheminée d’installation de chauffage commune
Propriétaire, ou syndicat des copropriétaires en copropriété
Même article 30 du règlement général de police de la Ville de Luxembourg
Inspection périodique réglementaire de la chaudière
Bailleur, en tant qu’exploitant de l’installation
Obligation attachée à l’installation, pas à l’usage ; elle n’est pas dans la liste de l’art. 5 (3)
Panne due à l’âge de l’appareil, remplacement de la chaudière
Bailleur
Art. 1720 et 1755 : réparation non locative, vétusté
Panne due à un défaut d’entretien qui vous incombait
Locataire
Art. 1732 : dégradation survenue pendant la jouissance
Règlement général de police de la Ville de Luxembourg du 26 mars 2001, article 30, relevé le 5 août 2026 sur vdl.lu. Chaque commune a son propre règlement : vérifiez le vôtre, la rédaction peut différer.
Le réflexe utile : faites figurer au bail qui commande l’entretien annuel et qui commande l’inspection périodique. Ce sont deux prestations différentes, souvent faites à la même visite, et c’est précisément ce mélange qui produit les factures contestées.
Ce que le bailleur doit fournir, quoi qu’il arrive
Avant même la question des réparations, le logement mis en location doit respecter des critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité. C’est la loi du 20 décembre 2019, et elle a des dents : les infractions aux critères eux-mêmes (article 2) et à l’obligation de déclarer les chambres louées au bourgmestre (article 3) sont punies « d’une amende de 251 à 125 000 euros et d’un emprisonnement de huit jours à cinq ans ou d’une de ces peines seulement » (article 7). Le bourgmestre de la commune est compétent pour contrôler, ordonner la mise en conformité dans un délai déterminé, ou ordonner la fermeture du logement. En cas de fermeture, le propriétaire ou l’exploitant prend en charge le relogement des occupants. Relevé le 5 août 2026 sur legilux.public.lu.
Autre partage utile à connaître : le bailleur installe les détecteurs de fumée marqués CE, le locataire les entretient. Relevé le 5 août 2026 sur guichet.public.lu.
L’état des lieux : le document qui désigne le payeur
L’article 1731 du Code civil luxembourgeois est brutal : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Pas d’état des lieux d’entrée = vous êtes présumé avoir reçu un logement impeccable, et c’est à vous de prouver le contraire.
Il est obligatoire dès lors qu’une garantie locative est demandée — c’est-à-dire presque toujours. Il doit être écrit, précis, contradictoire, daté et signé par les deux parties, au plus tard lors de l’entrée dans le logement. Relevé le 5 août 2026 sur guichet.public.lu.
Depuis la loi du 23 juillet 2024, la garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer (contre trois auparavant). Quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée — usure et vétusté normales déduites — et que le bailleur n’a ni arriéré de loyer ni dégât locatif à faire valoir, la moitié de la garantie est restituée dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés, et le solde au plus tard le mois suivant la réception des décomptes de charges. Un retard non justifié coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Cette même loi impose un bail écrit sous peine de nullité et partage par moitié entre bailleur et locataire les frais et honoraires d’agence. Relevé le 5 août 2026 sur legilux.public.lu et sur guichet.public.lu.
Le locataire veut améliorer le logement
Repeindre, poser une étagère, changer un joint restent des gestes d’entretien courant. Percer un mur porteur, remplacer une cuisine, poser un parquet à la place du carrelage sont d’une autre nature : ces travaux modifient le logement lui-même.
Le Code civil luxembourgeois ne dresse pas de liste des transformations permises, mais il donne le critère, et il est plus contraignant qu’on ne le croit. L’article 1728 oblige le locataire à user de la chose louée « en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances ». L’article 1729 ajoute que si le locataire emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle était destinée, « ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur », le bailleur peut faire résilier le bail. Et l’article 1730 ferme le raisonnement : à la sortie, vous devez rendre le logement tel que l’état des lieux d’entrée le décrit, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Articles relevés le 5 août 2026 sur legilux.public.lu.
Symétrie utile à connaître, l’article 1723 interdit la même chose au bailleur : il « ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ». Aucune des deux parties ne transforme le logement sans l’accord de l’autre.
En pratique : une transformation faite sans accord peut vous être facturée en remise en état à la sortie, et une transformation importante peut, au pire, fonder une résiliation. Demandez l’accord du bailleur par écrit avant de commencer, et faites-y préciser si vous devrez remettre en l’état à la sortie ou si l’amélioration reste au logement — c’est le point sur lequel les litiges se cristallisent.
Et si c’est le bailleur qui améliore ? Cela a un effet mécanique sur le loyer. La loi de 2006 plafonne le revenu annuel du bailleur à 5 % du capital investi dans le logement, et les travaux d’amélioration entrent dans ce capital investi — pas les réparations locatives ni le menu entretien. Le capital est réévalué au jour de la conclusion du bail ou de l’adaptation du loyer, et pour les constructions de plus de 15 ans il subit une décote de 2 % par période de deux ans, sauf preuve de frais équivalents d’entretien ou de réparation. Enfin, la hausse de loyer « ne peut pas dépasser 10 pour cent » et une adaptation ne peut intervenir que tous les deux ans. Relevé le 5 août 2026 sur legilux.public.lu, loi du 21 septembre 2006, art. 3 et loi du 23 juillet 2024.
Un bailleur qui isole ou remplace des fenêtres augmente donc son capital investi. Un bailleur qui remplace une serrure usée, non.
Questions fréquentes
Mon chauffe-eau est tombé en panne : je paie ou pas ?
Si la panne vient de l’âge de l’appareil, c’est de la vétusté : bailleur. Si elle vient d’un défaut d’entretien courant qui vous incombait, ou d’une mauvaise manipulation, c’est vous. Faites constater par écrit, photos à l’appui, avant toute intervention.
Le propriétaire refuse de faire les travaux. Puis-je arrêter de payer le loyer ?
Non. « En cas de défaut du bailleur d’effectuer les réparations nécessaires, le locataire peut le mettre en demeure d’exécuter ses obligations contractuelles » — de préférence par recommandé. L’ULC met en garde contre la rétention du loyer comme moyen de pression : elle peut entraîner une résiliation pour faute grave du locataire. Relevé le 5 août 2026 sur ulc.lu.
Des travaux longs sont en cours : ai-je droit à une réduction de loyer ?
Oui, et la règle existe bien en droit luxembourgeois : c’est l’article 1724 du Code civil. Nous l’avons vérifiée dans le texte coordonné. Elle se lit en trois temps.
D’abord l’obligation de supporter : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes, et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. »
Ensuite le seuil, et c’est lui que vous cherchez : « Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. »
Enfin la sortie de secours : « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »
Trois précisions pour l’appliquer correctement. La diminution est proportionnelle à deux paramètres à la fois — la durée et la part du logement dont vous êtes privé : quarante-cinq jours sans salle de bain ne vaut pas quarante-cinq jours sans logement. Le compteur ne part qu’au-delà de quarante jours. Et la réduction ne s’applique pas d’office : réclamez-la par écrit, en documentant la date de début, la date de fin et la surface indisponible.
Deux articles voisins peuvent aussi vous servir : l’article 1722, qui permet de demander une diminution du prix ou la résiliation si le logement est partiellement détruit par cas fortuit, et l’article 1721, qui oblige le bailleur à vous indemniser des pertes résultant d’un vice de la chose louée. Articles 1721, 1722 et 1724 du Code civil, relevés le 5 août 2026 sur legilux.public.lu.
Marche à suivre : écrivez au bailleur par recommandé en citant l’article 1724, en décrivant précisément la gêne subie et sa durée ; si le désaccord persiste, saisissez la commission des loyers de votre commune. Mais continuez de payer votre loyer en attendant : le retenir est le plus sûr moyen de perdre votre position (voir la question précédente). Une réduction obtenue s’impute ensuite, elle ne se prend pas d’avance.
Dois-je repeindre entièrement l’appartement avant de partir ?
Seulement si le bail le prévoit expressément. Sans clause, vous devez restituer le logement dans l’état de l’état des lieux d’entrée, usure normale et vétusté déduites.
En colocation, qui paie une réparation ?
Depuis le 1ᵉʳ août 2024, la colocation a son propre régime : un bail unique entre le bailleur et tous les colocataires, un pacte de colocation écrit et une responsabilité solidaire. Le pacte est le bon endroit pour fixer entre vous qui avance quoi. Relevé le 5 août 2026 sur legilux.public.lu.
Où contester un loyer ou une facture de travaux abusive ?
Devant la commission des loyers de votre commune. Comptez un mois après votre courrier au bailleur avant de la saisir, six mois après le début effectif du bail pour une demande de diminution ; la commission décide dans un délai de trois mois, et chaque partie a un mois pour contester devant le juge de paix. Relevé le 5 août 2026 sur guichet.public.lu.
Une réparation locative reste à votre charge, mais rien ne vous oblige à la payer au prix fort. Décrivez ce qu’il y a à faire et demandez des devis pour vos petites réparations à des artisans établis au Luxembourg : vous saurez ce que ça coûte avant de vous engager, et vous aurez un document écrit à opposer si le bailleur conteste.
Amiante au Luxembourg : ce que l’ITM impose avant des travaux, la notification, le plan de travail visé, la formation des ouvriers et le sort des déchets.
Droits & garanties
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Construction & rénovation